Рассуждения об участии нотариусов в сделках с недвижимостью

Споры об участии нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости ведутся уже давно. Каждый раз высказываются противоположные точки зрения о работе нотариусов, их профессионализме и беспристрастности. Одни говорят – если нотариус заверил сделку, это гарантия ее действительности и так будет лучше для всех ее сторон. Другие утверждают, что большинство нотариусов при удобных обстоятельствах могут совершить незаконные действия с выгодой для себя и приводят конкретные примеры неблагонадежности нотариусов. Новый законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью в очередной раз «подлил масла в огонь», и старый спор о репутации нотариусов приобретает новые очертания, только уже на государственном уровне. С практической точки зрения было бы целесообразным выяснить, а так ли важна роль нотариусов при совершении сделок купли-продажи недвижимости? Попробуем в этом разобраться, однако хотелось бы перед этим пояснить, что выводы по одним и тем же вопросам могут разниться и, возможно, каждый из специалистов, высказывающих свое мнение, в чем-то будет прав.

Кто за то, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?

1. Первые в списке – сами нотариусы, и не верьте тому, кто скажет, что это им не интересно. Всем известно, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это достаточно трудоемкий процесс, который занимает много времени и высоко оплачивается. Можно предположить, что нотариальное лобби сознательно и последовательно продвигает свои интересы по предложенному законопроекту, уж очень «лакомый кусок», эти сделки с недвижимостью.

Желание нотариусов удостоверять сделки объясняется тем, что нотариальная деятельность является коммерческой операцией, и им, конечно, необходимо расширение перечня предоставляемых услуг, чтобы увеличить свои доходы.

2. Заинтересованной стороной также могут выступать различные преступные элементы, которые отслеживают изменения законодательства с целью разработки новых схем мошенничества или других видов преступлений. Вовлечь в преступное сообщество отдельно взятого нотариуса намного проще, чем, например, сотрудника Росреестра, который является «винтиком» в большом механизме. Более того, некоторые преступники уже давно состоят в связях с нотариусами и при необходимости некоторые из них готовы выступить соучастниками, а порой и  организаторами преступлений, связанных с незаконным оборотом недвижимости.

Это подтверждается наличием в Уголовном кодексе РФ специальной статьи 202, касающейся злоупотреблений нотариусами своими полномочиями. Так, например, согласно Кассационному определению от 17.05.2011 г. № 50-011-17 Верховного суда РФ, частный нотариус действовал в составе преступной группы, оформляя сделку с недвижимостью, закрыл глаза на алкогольное опьянение продавца недвижимости, что является нарушением законодательства РФ. Это лишь один пример преступных действий нотариуса, который нанес материальный ущерб собственнику недвижимости. К сожалению, нотариусов-преступников сейчас достаточное количество.

3. Заинтересованной стороной в нотариальном удостоверении сделок с недвижимость выступает и государство, раз уж оно в лице соответствующих органов разработало законопроект.

Нельзя игнорировать и тот факт, что в настоящее время при использовании простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости совершается масса преступлений в отношении собственников имущества, что неизбежно подталкивает власти к введению практики удостоверения сделок нотариусами.

4. Граждане, которые имеют положительный опыт взаимодействия с нотариусами, готовы заплатить за удостоверение сделки нотариусом, и их можно понять, так как спокойствие, все-таки, важней всего, особенно если речь идет о больших деньгах.

Мнение нотариуса города Москвы Екатерины Лексаковой:

"Нотариальное удостоверение сделки дает большие гарантии защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой сделки купли-продажи недвижимости. Нотариальное удостоверение – это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника. Более того, в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимостью предполагается, что уменьшится загрузка судов, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах, и с этим нельзя не согласиться".

Кто против того, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?

1. Российские граждане, которые пострадали в результате действий недобросовестных нотариусов, будут против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

2. Также вряд ли с удовлетворением новость об обязательности удостоверения сделок примут малоимущие граждане, которые с трудом сводят концы с концами, а тут еще и нотариусу платить придется за куплю-продажу недвижимости. Что ни говори, а дополнительные расходы всегда вызывают раздражение у сторон сделки.

3. Против введения обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают в том числе и различные консалтинговые и юридические компании, для которых сопровождение данных сделок является «хлебом насущным», а при обязательном нотариальном удостоверении сделок они потеряют часть своих доходов.

Однако Екатерина Лексакова утверждает, что для участников сделки обязательное нотариальное удостоверение обойдется дешевле, чем оплата работы каких-то непонятных посредников.

4. Против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают и граждане, разбирающиеся в тонкостях купли-продажи недвижимости, так как они способны и сами грамотно оформить свою сделку, и платить лишние деньги нотариусу им незачем.

Плюсы и минусы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

1. Несомненный плюс нотариального удостоверения в том, что если нотариус добросовестный, грамотный, с большим опытом, то участникам сделки можно не беспокоиться о возможности наступления негативных последствий в результате совершения сделки. Нотариус в соответствии со своими обязанностями может помочь гражданам оформить сделку в присутствии обеих сторон.

Вполне возможно, что при нотариальном удостоверении сделки оплачивать юридические услуги не придется, но это не факт, так как соответствующее юридическое заключение по объекту недвижимости, пакету документов и т.д. никогда помешает, однако это дополнительная переплата в рамках сделки.

Удостоверение нотариусом сделки с недвижимостью может превратиться в большую проблему для покупателя квадратных метров, так как сам факт удостоверения может ослабить внимание покупателя к деталям сделки, чего ни в коем случае допускать нельзя. Особенно это касается покупателей недвижимости, которые могут закрыть глаза или не проверить всю «подноготную» объекта недвижимости, начиная от приватизации, наследования, прав детей и заканчивая вопросом, а не является ли этот объект совместно нажитым имуществом супругов?

Полагаясь на «непроверенных» нотариусов, покупатель может потерять как денежные средства, так и недвижимость, так как сделку могут признать недействительной судом после ее заключения.

2. Нотариальное удостоверение сделок само по себе мероприятие важное, свидетельствующее о законности сделки, но зачем обязательность заверения? В настоящее время стороны, заключающие сделку с недвижимостью, могут на добровольной основе заверить ее у нотариуса, какой смысл это менять? Есть право заверить сделку, а не обязанность, и это сейчас всех устраивает. Если обяжут заверять сделки у нотариуса, то тогда справедливы вопросы некоторых специалистов.

Зачем нам нужна сложная процедура регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре, сотрудники которого в силу своих полномочий также проверяют законность регистрации права? Получается – там плати, здесь плати, везде плати. Так и хочется спросить, «куда крестьянину податься»?

3. К минусам можно отнести и то, что при обязательном нотариальном удостоверении будет требоваться личное присутствие всех участников на сделке, что не совсем удобно, так как порой по тем или иным причинам стороны наделяют этими полномочиями своих доверенных лиц.

Выводы

Некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что нет никакой необходимости в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, потому что это отягощает и так достаточно сложную процедуру регистрации недвижимости.

Если законопроект будет рассмотрен положительно и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет необходимостью, можно с большой долей вероятности утверждать, что сообщество нотариусов подвергнется существенному давлению со стороны криминалитета. Оно будет оказываться на нотариусов с одной-единственной целью – завлечь их в свое преступное сообщество, что гарантирует преступникам «дивиденды». Правоохранительным органам надо готовиться к увеличению преступлений, связанных с недвижимостью, в том числе со стороны преступных групп, в составе которых будут нотариусы и «оборотни в погонах».

В результате принятия законопроекта о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью сторонам необходимо быть готовыми к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. Возможно, участникам сделок придется оплачивать обязательно услуги нотариусов, и дополнительно услуги юристов (риэлторов) по сопровождению сделок, что приведет к еще одним незапланированным расходам граждан.

Рекомендации

1. Если обязательность нотариального удостоверения будет утверждена законодательно, то, как минимум, надо ввести более жесткую уголовную ответственность для нотариусов за злоупотребления своими полномочиями. Например, можно увеличить сроки лишения свободы для нотариусов, предусмотренные ст. 202 Уголовного кодекса РФ, вдвое, так как за «хорошие деньги» те сроки, которые предусмотрены действующим кодексом, можно и отбыть. Вероятно, последнему предложению нотариусы возмутятся, но о чем переживать специалистам, у которых руки чисты? Не о чем! У нас говорят, что «от тюрьмы да от суммы не зарекайся», но, даже отдавая дань мудрости народной пословице, нотариусам с чистой совестью можно не переживать.

2. Следует четко понимать – если нотариусы будут удостоверять сделки с недвижимостью, их услуги не могут стоить дешево, так как невысокая оплата услуг нотариусов может подтолкнуть их к совершению преступлений. Услуги нотариусов должны оплачиваться достойно, только при таких обстоятельствах можно надеяться на надежность при заключении сделки по купли-продаже недвижимости.

3. Стоит также ранжировать тарифы за услуги нотариусов для малоимущих слоев населения, так как их возможности по оплате нотариальных услуг ограничены. Особенно это касается жилья, приобретаемого или продаваемого малоимущими российскими гражданами, а также там, где затрагиваются интересы недееспособных граждан, в том числе наших пенсионеров и несовершеннолетних детей.

Заключение

Каждое мнение, вывод или рекомендация в той или иной степени могут быть спорными, и зависят от рода деятельности или опыта конкретного специалиста. Риэлтор, нотариус, юрист или другие специалисты имеют свое собственное мнение в отношении обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, и это их право. Все, по сути дела, рассматривают проблему «со своей колокольни», но при этом надо не забывать, что любые действия по совершенствованию законодательства и соответствующих процедур должны быть направлены прежде всего на защиту прав и интересов обычных российских граждан.

Источник: Realty.dmir.ru