Доходные дома. Новая реальность

Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды. В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, в Париже и Лондоне такое жилье стало преобладающим веком раньше.

Уже в конце XIX — начале XX века до 80% городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий.

Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.

Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны.

Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; единственной причиной могла быть неуплата «пожилого».

О доходных домах в последние года три стали заговаривать все чаще. В 2009 к этой идее обратился Борис Грызлов. Осенью 2010-го о перспективах доходных домов заговорили в министерстве регионального развития. Доводы сторонников цивилизованной аренды вкратце таковы:

- Владелец дома, в отличие от управляющей организации, лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услуг.

- Жилец доходного дома не будет опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.

- Доходные дома послужат своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.

- Сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.

- Будет обеспечена социальная защита жильцов: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.

Но насколько реально строительство таких домов? Есть ли у них перспектива в России, и что нужно сделать, чтобы доходные дома стали действительно доходными? Об этом мы спросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.

- Нужны ли России доходные дома?

- Я считаю, что нужны. Кому наем удобен? Попробуем перечислить навскидку.

Молодой семье, которая еще не определилась с выбором, какая квартира требуется «навсегда». Она пока не планирует заводить детей, но понимает, что со временем появится один, а потом, возможно, и второй ребенок. Денег на покупку жилья нет, начинаются метания с ипотекой. Я знаю немало примеров, когда люди брали ипотеку, а потом у них что-то происходило с работой (во время кризиса даже IT-компании начали сокращения персонала). Часто родители стараются купить дочери или сыну после свадьбы однокомнатную квартиру. Но такой вариант – не навсегда. Выгоднее снять квартиру на 2-3 года, а потом уже, когда молодая семья встанет на ноги, определится с работой, думать о постоянном жилье.

Год-полтора надо пожить в найме людям, которые продали свою квартиру, чтобы купить новую в строящемся доме. Не говоря уже о случаях, когда люди разводятся, и им нужно разъехаться.

Жильцам расселяемых домов тоже нужны квартиры поблизости от прежнего места жительства. Многие из них против переезда из полюбившегося района. В принципе, застройщик может поселить таких жильцов на период стройки в доходный дом, а потом дать им квартиры в достроенном доме.

Доходные дома могут быть очень хороши для приезжих специалистов. Знаю компанию, которая прежде селила сотрудников из руководящего состава, работающих «вахтенным методом», в гостиницах. Потом посчитали, что снять трехкомнатную квартиру в центре города выгоднее.

Доходные дома нужны и, как ни странно, собственникам жилья. Объясню: в старых домах нередко остаются квартиры после умерших людей. Наследники начинают квартиру сдавать. При этом жильцов домов никто не спрашивает, согласны ли они на такое соседство, хотя, надо бы. И дело не только в том, что могут попасться недобросовестные арендаторы. Арендаторы, в отличие от собственников, не заинтересованы в содержании дома, им не важно, кто будет платить за домофон, вкручивать лампочки. Когда дом полностью доходный, все находятся в более-менее равном положении, а важные для дома решения принимает собственник.

Говорить о выселении арендатора можно только при нарушении условий договора или неправильном использовании помещения. Есть потрясающий случай. Люди сдали квартиру в центре города молодой паре. А потом девочка поссорилась с парнем, выгнала его, поселила у себя подружку и …организовала бордель. Соседи сначала не понимали, почему на площадке то и дело появляются незнакомые мужчины. Только когда дело дошло до вызова милиции, положение прояснилось. А хозяйка, которой регулярно платили за аренду, радовалась: хорошие девочки. В доходном доме такое было бы невозможно: там есть консьерж, фейс-контроль, прописанные правила проживания.

- То есть перспективы у этого нового для России дела есть?

- Перспектива возможна при более цивилизованном рынке арендных отношений и господдержке. Я думаю, спрос на доходные дома будет возрастать, потому что будет увеличиваться налог на имущество. Если человеку, обремененному имуществом, сложно отказаться от собственности, то арендатор квартиры в доходном доме (при изменении финансового состояния, смене места работы) легко может переехать в другое жилье.

В 1991 году, когда люди впервые начали оформлять права собственности, многие считали, что мы станем собственниками жилья, как во всем мире. И забыли, что во всем мире есть и наем жилья, в том числе долгосрочный. Такая страна, как Швеция, создает жилые кварталы, которые называются «коммуны», там практически все дома сдаются в длительный наем, при этом в квартире обязательно должны быть сантехника, кухня. Дома при этом принадлежат и частным лицам, и государству.

- Это достоинства доходных домов с точки зрения потребителя. А насколько выгодно такое строительство с точки зрения девелопера?

- Риэлтору и строителю интереснее не долгосрочный наем, а продажа. Построил, продал,- и голова больше не болит («короткие» деньги). Вложения в доходный дом окупятся в лучшем случае лет через 12, в худшем – примерно через 20 (это «длинные» деньги). Вопрос «длины денег» зависит и от стоимости строительства, и от его качества. Если сдавать квартиры, как на Западе, – с бытовой техникой, меблировкой, ремонтом, - то сроки окупаемости удлиняются. Но сейчас, когда окупаемость больших объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 12 лет, доходные дома близки к этому сроку.

- Какие вопросы надо решить, чтобы инвесторы захотели вкладываться в эти дома, а строители захотели строить?

- Если этот процесс необходим для государства и определенных регионов, то должен иметь поддержку, хотя бы в плане налогообложения. Налоговые льготы, возможно, гарантии при взятии кредитов в банке. Например, девелопер построил дом на собственные средства, а мебель взял в кредит. Еще лучше, если будет оказана финансовая поддержка при проведении инженерных коммуникаций, и будет иное формирование стоимости земельного участка на аукционе. Чтобы все-таки и цены на аренду в таких домах, и сроки окупаемости проекта для инвестора были вменяемы, необходимы льготы от администрации.

И не надо забывать, что есть еще ремонт. В Америке приятель работал в штабе ООН. Однажды ему понадобилось отъехать в командировку, во время отъезда он приболел и не смог вовремя оплатить квартиру. Вернулся - ее уже вычистили. В подобных случаях владелец не звонит арендатору, не ищет его, даже не заходит в квартиру. Он присылает клининговую группу, та все выметает и тут же делает косметический ремонт. К чему этот рассказ? К тому, что расходы на косметический ремонт нужно предусматривать не раз в 5 лет, а чаще, после каждого выселения жильца.

Нужно решить вопрос «раскрутки» доходных домов. В Швеции видела квартал для сдачи в наем, где всем местным «ДЕЗом» руководит бывший маляр. Так вот он совершенно четко описал целевой портрет своего потребителя. Поскольку публика достаточно возрастная, в микрорайоне подстраиваются под них: делают озеленение, лавочки… Если преобладают молодые семьи, поблизости должны быть детские площадки, детские садики, развивающие центры, маленькие кафе.

- Готов ли закон к регулированию отношений на рынке аренды доходных домов?

- По-моему, нет. С юридической точки зрения есть сложности в управлении доходными домами. Если владелец принял какое-то решение и хочет «раскидать» его на арендаторов, наступают сложности. Если арендатор хочет сделать перепланировку в снимаемой квартире, – тоже, поскольку собственнику это не надо.

Еще одна юридическая неувязка: с одной стороны, доходные дома - это жилье, и разрешение на его строительство должны выделять на тендере. С другой стороны, это бизнес-проект, за разрешением на который можно просто пойти на инвестсовет. То есть я скажу, что построю доходный дом, возьму кусок земли, а потом квартиры продам.

Мне не нравится система, при которой призывают доносить на соседей, сдающих квартиру. Больше импонирует ситуация, когда законодательно положено согласовывать наличие найма в квартире. Пока получается так: если хочу открыть на первом этаже магазин, нужно опросить весь дом, а если поселяю цыганскую семью – нет. Пока рынок аренды не будет прозрачным, трудно говорить о хороших проектах.

- При решении о строительстве доходных домов, чья должна быть инициатива: государства или частного бизнеса?

- Совместная. Элемент доходных домов у нас был в советские времена. Завод строил ведомственный дом, куда заселял своих сотрудников. У военных система доходных домов тоже существовала. Приезжая в любой регион, они арендовали квартиры. Та же картина была и в царской России: только 4 % петербургских чиновников жили в собственных домах. Остальные – в доходных. Деление квартир на эконом-класс, бизнес-класс и элиту было четко выверено. Дом представлял собой «слоеный пирог». На первом этаже располагались магазины. На втором этаже селились дамы полусвета, купцы, чиновники. Выше - клерки, а под крышей (лифтов в то время не было) - студенты. Существовали фасадные квартиры – более дорогие, и мансардные – самые дешевые. И входы в них были разные (парадный вход и черная лестница). Купцы с удовольствием вкладывались в такие многофункциональные дома. Чтобы снова привить моду к этому, нужно время и совпадение интересов бизнеса и государства.

Источник: Полезная площадь