Где россиянам жить хорошо?

Петербургский средний класс все больше предпочитает инвестировать в зарубежную недвижимость. Объем экспонирующихся строящихся объектов в этом году приблизился к 50 тысячам, спрос с мая по октябрь вырос в три раза, отмечают продавцы.

Страны с морскими курортными зонами и живописными озерами остаются самыми привлекательными. Основной спрос приходится на Кипр, Грецию, Болгарию, Италию, Испанию, Израиль, Черногорию. При этом до 80% сделок имеют простую цель – дача за рубежом. Запросы на недвижимость в этих странах выросли значительно, отмечают продавцы. Но покупатели сегодня выбирают объекты более тщательно, чем 2-3 года назад, и приезжают на просмотры несколько раз. Охотники за дешевыми апартаментами – чаще всего люди, не владеющие реальной ситуацией на рынках жилья или дезориентированные информацией о ценах, полученной из интернета, отмечает Марина Васильева, директор департамента зарубежной недвижимости «Адвекс.Недвижимость».

В среднем на покупку виллы или апартаментов для семейного отдыха требуется от 50 до 250 тыс. EUR, недвижимость для получения ренты с последующей перепродажей обходится от 300 до 500 тыс. EUR. Стоимость элитных апартаментов начинается от 500 тыс. EUR. Основные требования покупателей стандартны: высокие видовые характеристики, ликвидное местоположение, развитая прилегающая инфраструктура, преимущественно новое жилье с охраной, консьержем и паркингом. Исследование рынка показывает, что экономичные апартаменты, а также объекты, выгодные с точки зрения рентных доходов, нужно искать на побережьях Болгарии, Испании, Черногории, Кипра.

Средний класс покупает апартаменты от 70 кв. м с двумя комнатами, обеспеченные граждане покупают жилье от трех спальных комнат с метражом от 130 кв. м. По каждому из этих направлений существуют более доступные предложения.

Золотые пески для отдыха и бизнеса

Из всех стран с морскими курортами Болгария стоит особняком, и все из-за государственной программы по переселению обеспеченных пенсионеров. В Петербурге программа востребована, на нее ежегодно приходится в среднем 15% всех сделок с недвижимостью для отдыха, говорят в «Адвекс.Недвижимость». Пожилые петербуржцы, приобретая болгарские квартиры или дома, пользуются визами долгосрочного пребывания (выдается на год) либо получают вид на жительство – для этого им нужно положить на счет болгарского банка от 1,5 тыс. EUR и иметь ежемесячную пенсию не меньше 120-150 EUR. В целом, иметь собственную «дачу» в Болгарии выгодно. «На содержание недвижимости будет уходить около 10 тысяч рублей в год, – говорит Теодоси Гуджиев, управитель компании "Тео Инвест". – Это годовой налог на недвижимость в размере 1,5 тысяч рублей, и примерно 8 тысяч рублей придется платить управляющей компании за коммунальные услуги, уборку территории и охрану». Сдавать аппартаменты можно с июня по сентябрь (столько длится купальный сезон), квартиру-студию площадью 33 кв. м в Бургасе можно сдавать за 40-50 EUR в сутки. Средняя цена квадрата – 850 EUR для первичного и от 700 EUR для вторичного жилья.

В Испании для петербуржцев привлекательна в основном провинция Аликанте (из-за красивых видов и доступных цен), острова Тенерифе и Майорка. К примеру, в Бенидорме на вторичном рынке можно купить апартаменты площадью 50 кв. м за 120 тыс. EUR, на первичном рынке города Дениа (тот же регион) – апартаменты площадью 60 кв. м за 150 тыс. EUR. Сдавать такую недвижимость можно за 60-70 EUR в сутки. На первичном рынке Пальма де Майорка апартаменты площадью 88 кв. м стоят 205 тыс. EUR. Средняя стоимость квадратного метра как нового, так и старого жилья начинается от 2-2,5 тыс. EUR. «Новая квартира-студия на Тенерифе стоимостью 60 тысяч евро приносит доход около 8 процентов годовых», – пояснили в компании Terra Europa. Продавец испанской недвижимости обязан предоставить в распоряжение покупателя информацию о своем адресе, юридическое лицо – сведения о своей регистрации в Registro Mercantil (аналог российского ЕГРЮЛа). Предоставляется общий план месторасположения жилья и собственно план жилья с указанием данных, касающихся электрической сети, водоснабжения, газа и отопления. Покупатель вправе самостоятельно выбрать нотариуса для регистрации сделки. Ежегодный налог на недвижимое имущество (impuesto de bienes inmuebles, или IBI) относится к предмету ведения местных властей, поэтому его ставка в зависимости от места расположения жилья варьируется. К примеру, средний IBI на Тенерифе составит 676 EUR в год. Государственный налог для нерезидентов – владельцев недвижимости в Испании рассчитывается по кадастровой стоимости и составляет около 0,15% от стоимости недвижимости. За потребление света и воды нужно будет платить по счетчику (как правило, в районе 60 EUR в месяц), оплата за содержание общих территорий варьируется от 20 до 115 EUR в месяц, муниципальные сборы за вывоз мусора и уличное освещение в каждом муниципалитете свои, но в среднем это 10 EUR в месяц.

Последние метры до евростандартов

Черногория – дорогой курорт с несколько переоцененным рынком недвижимости. Страна переписывает законы, подгоняя их под евростандарты, и вот-вот вступит в Евросоюз. В текущем году рост цен на квадратные метры замедлился, спрос на жилье стабилизировался, ажиотажа прежних лет нет, отмечают продавцы. На рынке бытует мнение, что именно российские девелоперы, пришедшие в Монтенерго, взвинтили цены, при этом московские потребители этого даже не заметили, в итоге – стоимость квадратного метра качественной недвижимости начинается от 1,5 тыс. EUR. Качественную недвижимость рекомендуют искать у местных застройщиков и англичан, активно строящих многоквартирные дома и виллы в Боке Которской. Трехкомнатные апартаменты площадью 73 кв. м в новостройке Будвы продаются за 85 тыс. EUR, однокомнатные апартаменты с гостиной площадью 58 кв. м в новостройке Герцег-Нови – за 89 тыс. EUR, двухкомнатные апартаменты на вторичном рынке Котора – от 100 тыс. EUR, сообщили в компании Monte Imobilia. Посуточная рента студии в Которе, Герцег-Нови, Будве будет начинаться от 40 EUR. По новым правилам, договор аренды регистрируется в суде. Если общий доход за год от сдачи квартиры и другой недвижимости меньше 18 тыс. EUR, то от суммы договора необходимо заплатить 9% налога: в договоре следует прописать, кто платит налог – арендодатель или арендатор. Если же общий годовой доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 18 тыс. EUR и больше, то заключается договор аренды с указанием суммы PDV (это аналог НДС, он составляет 17% от общего годового дохода). В этом случае необходимо платить налог 9% от суммы договора без PDV и отдельно сумму PDV, прописанную в договоре аренды. Собственник-нерезидент регистрируется как плательщик PDV только при условии годового вида на жительство, в противном случае нужно договариваться с местным бухгалтером о ведении финансовых дел. При покупке недвижимости в Черногории необходимо уплатить в казну 3% от стоимости, также в пакет расходов при заключении сделки входит оплата услуг нотариуса и переводчика (около 400 EUR) и налог в кадастровую палату (около 100 EUR). При покупке земельного участка под индивидуальный жилой проект нужно быть осторожным – в Черногории нет единого земельного кадастра, предостерегает Нелли Московцева.

Греческая часть Кипра сохраняет ценовой диапазон 1000-2000 EUR за квадратный метр, говорит Лукас Мазаракис, менеджер по работе с агентами Leptos Estates. Апартаменты для отдыха петербуржцы покупают в Пафосе, Полисе, для совмещения отдыха с работой покупают объекты недвижимости в Никосии (столица), Ларнаке (доступ к аэропорту), Лемессосе (портовый город). Кипр – большая «стиральная машина» всей Европы, интерес к объектам недвижимости не угаснет никогда, шутят продавцы. В Лимасоле цена средней студии в новостройках начинается от 130 тыс. EUR, однокомнатная квартира в Пафосе на побережье площадью примерно в 50 кв. м продается от 192 тыс. EUR. Однокомнатная квартира в деревне Мандрия под Пафосом стоит почти 97 тыс. EUR. Самые доступные апартаменты можно найти в деревне Пея, что между Пафосом и Полисом, говорит Станислав Сафронов, руководитель представительства компании Pafilia в Петербурге, их стоимость составит 95 тыс. EUR. Доходы рантье с однокомнатной квартиры в Пафосе составят 40 EUR в сутки на протяжении курортного сезона. Сдача квартиры в деловых центрах, в кварталах с высоким спросом будет приносить 4-6% годовых. Выгодно сдавать жилье только при долгосрочных контрактах найма (дольше 12 месяцев). При покупке кипрской недвижимости нужно платить НДС (ставка 17%), заплатить юридической фирме за услуги (1,5% от стоимости объекта недвижимости), гербовый сбор (от 0,15%, если недвижимость дешевле 170,8 тыс. EUR, или 20% – если дороже) и титульный сбор (от 3 до 8% в зависимости от стоимости жилья). В среднем домовладельцы на Кипре платят за коммунальные услуги от 350 до 1500 EUR каждые полгода. Ежеквартальная плата за воду составляет около 12-13 EUR в зависимости от района, площади недвижимости и потребляемого объема, плата за электроэнергию осуществляется два раза в месяц, за стационарный телефон платят 16 EUR в месяц.

Ближние соседи

Еще одним массовым направлением продаж зарубежной недвижимости для отдыха в Петербурге традиционно считается Финляндия. Схожий климат, чистый воздух, чистые озера и реки, инфраструктура, качественные и более доступные продукты питания, территориальная близость гарантируют финским продавцам стабильный спрос на землю, дома и квартиры на протяжении многих лет. Средняя стоимость приобретения дачного дома составляет 100 тыс. EUR. Покупки в основном сосредоточены в Лаппеенранте, Иматре, Раухе, Савонлинне, в восточной Финляндии – в Такхо, Руоколахти и Уупери, хотя покупают практически везде. Во всех регионах и городах можно найти как элитные объекты от 400 тыс. EUR, так и жилье в новостройках от 170 тыс. EUR. Средняя стоимость добротного частного дома в Хельсинки или его окрестностях равна 400-600 тыс. EUR. Цены на недвижимость в крупных городах-спутниках Эспоо и Вантаа сопоставимы с ценами в самом Хельсинки. Впрочем, в небольших городках в окрестностях столицы однокомнатную квартиру можно приобрести за 27 тыс. EUR. Ряд застройщиков предлагает рассрочку. К примеру, первый платеж за однокомнатную квартиру площадью 57 кв. м в Лаппеенранте в многоэтажном доме на берегу Саймы (срок сдачи – 2013 год) составит 52,5 тыс. EUR; остальные 70% стоимости квартиры можно погасить в течение 22 лет с минимальной процентной ставкой 2,5-3% (привязана к ставке рефинансирования европейских банков Euribor). Ежемесячная квартплата здесь составит примерно 3 EUR на квадрат. Таунхаус с тремя комнатами, кухней и сауной общей площадью 81 кв. м на вторичном рынке в Лахти будет стоить 172 тыс. EUR. Ежемесячные расходы на содержание объекта составят 120 EUR. В Финляндии в таунхаусах и многоквартирных домах жилье выкупается акционерными долями. Собственниками таких домов являются жилищные акционерные общества. При заключении сделки информация о смене владельца вписывается в акцию, это регистрируется в реестре управляющей компании без нотариального заверения. При покупке доли в доме или таунхаусе полезно узнать о результатах финансовой деятельности общества за предыдущие годы: есть ли банковские долги, уплачены ли налоги. Процесс оформления покупки в среднем занимает полторы-две недели. Для регистрации права собственности документы подаются в местный городской суд. В присутствии нотариуса подписывается купчая (договор купли-продажи), выплачивается единовременный государственный налог на приобретение недвижимости (1,6% от стоимости), затем – налог на регистрацию права собственности (4% от стоимости объекта) и услуги нотариуса.

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются банковским переводом, для чего при необходимости открывается банковский счет в евро. Сегодня в некоторых банках можно получить ипотечный кредит, но теперь на сумму до 50% стоимости объекта, а не до 70%, как до кризиса. При покупке готового объекта новый владелец получает полную информацию о том, какая хозяйственная деятельность планируется в этом доме (или жилом комплексе), ему называют размеры ежемесячных коммунальных расходов (около 120 EUR в месяц) и налогов (например, коттедж за 250 тыс. EUR – это 200 EUR налогов в год). Услуги продавцов-посредников не будут стоить ниже 5 тыс. EUR. Собственник-нерезидент имеет право на шенгенскую мультивизу. По данным аналитиков, жилье в Финляндии выгодно сдавать в аренду: коттеджи пользуются большим спросом на новогодние и рождественские праздники. Если в обычное время дома сдаются по цене от 120 EUR за выходные, то на Новый год и Рождество цены могут достигать 1,5-2 тыс. EUR за неделю. Разброс цен на аренду жилья в Хельсинки велик: от 320 EUR в месяц за маленькую квартиру на окраине до 6 тыс. EUR – за роскошную в центре. В среднем сдавать двухкомнатную квартиру можно за сумму около 550 EUR в месяц.

Продавцы и покупатели

На 5 млн петербуржцев приходится два крупных агентства-посредника, предлагающих иностранную недвижимость. Это ГК «Адвекс», «зарубежный» бизнес которой во многом базируется на личных связях президента группы Александра Романенко, и АН «Итака», которое с 2007 года продает земельные участки и недвижимость на вторичном рынке в шести странах и с этого года начинает продавать строящиеся объекты недвижимости. Есть еще около десяти агентств-посредников помельче, а также официальные представительства девелоперов популярных в Петербурге стран: Финляндии, Кипра, Болгарии, Греции, Черногории, Испании, Португалии, Израиля, Таиланда. Их услугами пользуется в основном средний класс, представители которого готовы инвестировать в иностранные объекты до 500 тыс. EUR. Хотя Марина Васильева из «Адвекс.Недвижимость» говорит, что в этом году закрыла сделку объемом 3 млн EUR по приобретению недвижимости во Франции. Обеспеченные петербуржцы в большинстве своем предпочитают обходиться без российских продавцов-посредников, на месте выбирая нужный участок земли для строительства под те или иные цели, виллу, апартаменты или загородный дом. Как правило, данная категория граждан вывозит семьи за рубеж или ведет там бизнес.

Средний класс все чаще покупает землю, чтобы строить самостоятельно, или же приобретает договоры подряда для создания индивидуального проекта на свой вкус. В Финляндии покупают от 40 соток до 2-3 га, во Франции – от 10 соток, на Кипре – от 8 соток. Последнее время особенно востребована земля в Израиле – покупают от 5 соток. Половина всех сделок по земельным участкам приходится на Финляндию, до 15% – на Францию. В основном люди обзаводятся летними резиденциями, но продавцы говорят, что 30-35% планируют впоследствии эмигрировать, если им будет комфортно в выбранной стране. Около 10% петербуржцев уезжают на пмж сразу. Перебираются не только в Европу, но и в Израиль, США.

Источник: КтоСтроит.Ру.