Загородная недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области — что будет в 2017 году? Мнение эксперта.
Еще в 1954 году Дарелл Хафф написал популярную в определенных кругах книгу – «Как лгать при помощи статистики», представлявшую подробную инструкцию, как манипулировать общественным сознанием при помощи определенных приемов. В случае аналитики рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и области в 2016 – начале 2017 года пришла пора написать новый бестселлер - «Как говорить правду при помощи статистики», потому что именно эта проблема встает перед большинством аналитиков рынка.
Показатели неоднозначны. Ряд источников указывает на среднюю стоимость земли за сотку в пригороде Петербурга в 300 тысяч рублей, кто-то говорит о 230. Кто-то пишет о крупном падении спроса на таунхаусы, наша статистика, наоборот, показывает повышенный спрос. В итоге, при осуществлении прогнозов по рынку загородной недвижимости приходится опираться исключительно на косвенные факторы.
Давайте разбираться.
Последняя выставка «Жилищный Проект» в петербургском СКК показала значительный спрос на загородную недвижимость, причем посетителей было так много, что возникали проблемы с парковкой, а многих ключевых застройщиков загородной недвижимости при этом представлено не было.
Говорит это о двух вещах. Во-первых, спрос есть. На участки, пакетные предложения, постройку дома, etc. Причем спрос достаточно приличный – по ощущению, посетителей было больше, чем на том же «Жилищном Проекте» осенью 2016 года. Во-вторых, застройщики сокращают издержки и не уверены в быстром результате выставки, а значит, аналитики прогнозируют отложенный спрос. То есть, подъема рынка загородной недвижимости безусловно стоит ожидать.
Теперь посмотрим на новостройки.
Тенденция по дефициту трехкомнатных квартир сохраняется. Причем если процент трехкомнатных квартир, как пишет Бюллетень Недвижимости, в новостройках составляет 17,42%, то квартир, имеющих четыре и более комнат – 3,06 и 0,13% соответственно. Средняя стоимость трешки на вторичном рынке на январь 2017 составила почти 8 700 000 рублей, на первичном – 11 306 000 рублей (9 043 000 рублей, если исключить центральные районы Петербурга).
То есть, выбор между приобретением 100 метров в не самом престижном районе города, и, скажем, 200-метрового дома с участком в 10 соток в поселке с видом на дворец Бельведер стоит до сих пор.
Вдобавок, с начала 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, одним из существенных пунктов которых стал расчет между покупателями и застройщиками через эскроу-счета. На сегодняшний момент эта часть закона не действует в полную силу и исполняется по желанию застройщика, но как только данный пункт станет обязательным, он, во-первых, приведет к увеличению стоимости денег для строителей и девелоперов, а, во-вторых, вытеснит с рынка большинство мелких и проблемных компаний, что однозначно привлечет волну покупателей на рынок загородной недвижимости.
Самым же важным фактором роста рынка является изменение ключевых стереотипов потребителя. Если раньше каркасные дома и земли для дачного строительства однозначно проигрывали газобетону и ИЖС, то теперь вектор меняется. Покупатели стали понимать, что ДНП (дачное некоммерческое партнерство) снимает целый ряд проблем с постройкой и регистрацией домовладения, а экономия в постройке и эксплуатации каркасника становится для многих более важным преимуществом, нежели основательность куда менее бюджетного газобетона. Следовательно, решиться приобрести домовладение становится проще.
Итого. Давать прогнозы в процентах относительно роста рынка загородной недвижимости не стану – пусть этим занимается статистика. Но то, что спрос на коттеджи в 2017 году возрастет, представляется делом очевидным, слишком уж большое количество факторов говорит в пользу своего собственного дома с теплым камином, террасой и небольшим садом.
А.А. Троицкий
Руководитель отдела продаж загородной недвижимости
компании Richness Realty
