Коммунальные войны XXI века
Когда градус недовольства услугами управляющей компании (УК) начинает зашкаливать, в первую очередь нужно запросить смету, по данным которой будут видны все расходы на жизнеобеспечение поселка. По этому документу можно понять, сколько должен платить каждый владелец дома, на что и в каком количестве идут ваши деньги. Если в эффективности распределения средств есть сомнения, значит, настала пора переходить к боевым действиям!
Оружие к бою!
Рис. Т. СОРОКИНОЙ
Внимательно знакомьтесь со всеми документами. Запрашивайте расшифровку всех коммунальных платежей и пояснения по расходам от УК. Возможно, от каких-то статей расходов можно полностью отказаться, а какие-то заметно сократить. Как правило, УК работает с охранным предприятием, мусороуборочной, инженерной и другими службами на договорной основе. Поэтому всегда перед этой организацией можно поставить задачу подыскать более дешевую альтернативу и заключить новый договор на выгодных для жителей поселка условиях.
«Если в эффективности распределения средств есть сомнения, можно провести общее собрание всех членов поселка, после чего организовать аудит УК с целью проверки оборота денежных средств, сокращения затрат, а также смещения аппарата управления обслуживающей компании, — говорит заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов читателям журнала «Недвижимость & цены». — Если УК отказывается от проверки, то по уставу собственники имеют право самостоятельно отстранить ее от работы либо обратиться в суд».
Так или иначе, если вы являетесь жителем коттеджного поселка (КП), приготовьтесь к тому, что за УК необходим постоянный контроль, и если возникают проблемы, то решать их нужно будет всем сообща. Сплотите соседей и созовите общее собрание участников дачного некоммерческого товарищества (ДНТ), садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), населенного пункта (НС) — это главный орган управления, который определяет тарифы, голосует за бюджет, выбирает управленцев или переизбирает председателя. Организуйте в своем коттеджном поселке товарищество собственников жилья, и вы сможете сами определять тарифы и контролировать эксплуатационные расходы поселка.
«Обращайтесь к профессиональным юристам, если нет времени или не хватает специальных знаний, — советует Ирина Маевская, руководитель юридического департамента группы компаний «Премьер». — Иногда по одним и тем же фактическим обстоятельствам можно подать несколько видов исков. При этом одни из них будут выиграны, а другие — проиграны. И только профессиональный юрист поможет определиться со стратегией борьбы, которая окажется успешной. Будьте ответственными и активными, ведь вы собственник. Не ожидайте, что кто-то за вас решит ваши проблемы или ситуация изменится сама собой».
К сожалению, если нет доброй воли со стороны УК, мирно выйти из конфликта не получится. Жителям приходится инициировать уголовные дела и обращения в районную прокуратуру. «Но у этой медали есть и оборотная сторона, — говорит Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village». — Есть случаи, когда некоторые особенно активные жители искусственно раскачивают ситуацию, для того чтобы захватить власть в поселке и поставить туда уже свою УК. Это обычная конкурентная борьба за финансовые потоки, не всегда добросовестная. Очень важно видеть ситуацию в целом и отделять правомерные требования жителей от попыток перехвата управления поселком».
Оборотная сторона медали
Как платят за ЖКУ в элитных поселках
Справедливости ради стоить сказать, что далеко не в каждом конфликтном случае виноватой оказывается УК. Довольно часто они сами страдают от злостных неплательщиков. «Как ни странно, но самыми дисциплинированными и ответственными являются пенсионеры — малообеспеченная и социально незащищенная категория граждан, — замечает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости. — В то же время именно жители элитных коттеджных поселков — люди, как правило, успешные, финансово грамотные, занимающие ответственные посты, очень часто систематически не платят коммунальные платежи, нарушают законодательство и условия договоров. Причин для такого попустительства великое множество. Кто-то просто забывает, так как количество объектов недвижимости давно перевалило за десяток, и поди уследи, за какой дом или квартиру заплатил, а за какой нет. Некоторые дарят дома любовницам или бывшим женам, а те уже не в состоянии оплачивать дорогостоящую «коммуналку». А бывают случаи, когда владельцы готовых, а чаще недостроенных домов вообще годами не появляются в поселке, их невозможно разыскать и стребовать оплату».
«По опыту могу сказать, что 40% жителей поселков бизнес- и элитного класса платят за год вперед, — делится наблюдениями Сергей Репка, руководитель департамента по эксплуатации и закрытию проектов компании Kaskad Family. — Оставшиеся 60% планируют внести платежи в конце года, считая их мелкими расходами, а затем забывают это сделать или не имеют возможности произвести оплату в связи с отъездом за границу. Им приходится напоминать об этом, что нередко вызывает некоторое раздражение у собственников. Однако труднее всего собирать коммунальные сборы в поселках с участками без подряда. Очень часто, купив кусок земли и установив на нем в рекордные сроки дворец, люди сразу хотят получить газ, канализацию, дороги, а если одна из позиций еще в стадии реализации, то и платить ничего не хотят, не задумываясь, что у проекта есть срок реализации и утвержденный план выполнения работ (например, получение разрешительной документации и непосредственно строительные работы по газификации занимают в среднем по рынку не менее 450 дней)».
Учитывая вышесказанное, необходимо различать «войны» всех жителей поселков с УК: за снижение стоимости обслуживания, из-за нежелания отдельных домовладельцев оплачивать эти услуги или несогласия с принципом формирования оплаты услуг конкретных домовладельцев.
«Существуют различные принципы формирования стоимости услуг в поселках, — рассказывает генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов читателям журнала «Н&Ц». — В КП с примерно одинаковыми размерами домов и участков с каждого хозяина взимается одинаковая плата за обслуживание. Там, где размеры участков разные (например, в Никольской Слободе участки от 17 до 150 соток), плата берется с каждой сотки. В поселках Villagio Estate плата взимается в зависимости от размера и расположения участка».
«Размер эксплуатационных платежей зависит и от особенностей застройки поселка, и от характеристик отдельного домовладения, — поясняет Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Чем больше в комплексе рекреаций, дорог, общественных зон и чем больше площадь участка в собственности, тем выше будут коммунальные расходы. Например, в поселке Millennium Park парки, сады и прочие общественные пространства занимают порядка 35 га, а вся территория составляет 285 га — можно представить, сколько рабочих рук и техники требуется, чтобы поддерживать все в чистоте. Отдельный разговор — ландшафты, которые требуют особого ухода: у некоторых растений иголки приходится выщипывать вручную, иначе они сохнут. Если взять два практически одинаковых элитных проекта — один со множеством водоемов, а другой с одним озером, — то в первом случае ежемесячные суммы на обслуживание будут выше где-то на 2–2,5 тыс. руб.».
Доска позора
Какая бы из сторон ни была виновата в развязывании коммунальной войны на загородном рынке, УК обладает гораздо большим арсеналом для давления на бунтарей. Рычагов воздействия у нее действительно много. Самый цивилизованный способ борьбы с неплательщиками, понятное дело, через суд. Но это долгая и затратная история, поэтому большинство УК предпочитают решать проблемы частным образом. «Самый распространенный способ — перекрытие подъездных путей к дому, — рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». — Сотрудники УК просто роют яму на дороге, которой собственник пользуется постоянно, объясняя это, например, прокладкой новых труб. Или в один прекрасный день ваш дом могут отключить от электричества и воды или, того хуже, не пустить на территорию поселка, что, кстати, совершенно незаконно. Существует также еще практика натравливания соседей на неплательщика, и она довольно эффективна».
Разумеется, все взаимодействия с клиентами должны быть строго в рамках законодательства. Претензии по неуплате необходимо излагать в письменном виде и передавать собственнику с уведомлением о вручении. Если собственник отказывается получить уведомление, то его нужно вручать при свидетелях. Отключить от коммуникаций и электроэнергии УК имеет право, только если такая возможность предусмотрена уставом ДНТ, СНТ, НП. Например, если в уставе ДНТ сказано, что неплательщик при наличии задолженности более чем за три месяца может быть отключен от подачи ему электроэнергии по решению общего собрания участников ДНТ, то такая мера является законной. Законным будет также не убираться у дома неплательщика, не вывозить его мусор.
Однако более эффективными мерами воздействия со стороны УК могут быть обычные действия наглядного, этического, психологического характера. Например, регулярные уведомления через различные каналы коммуникаций: вывешивание списков злостных неплательщиков на досках объявлений, на интернет-сайте, но с соблюдением законодательства о конфиденциальности личных данных (то есть указывается только номер дома, участка, квартиры). Вполне законно со стороны УК будет и ограничение въезда на территорию поселка машин со строительными материалами или запрещение прохода в поселок строительных бригад на конкретный участок и даже передача задолженности коллекторам.
«И все же очень многое зависит от уровня подготовки, управленческих качеств, порядочности, внимательности и отзывчивости сотрудников и руководства УК, — считает С. Репка. — Каким бы сложным и беспокойным ни был собственник, с ним нужно работать. И необходимо вовремя информировать владельцев домов о стоимости коммунальных услуг, быть готовыми при первом требовании показать все договоры и объяснить, из чего складывается общая сумма платежей».
«Единственный выход для УК — это честность и полная прозрачность работы, постоянный диалог и конструктивная дискуссия не только с инициативной группой жильцов, но и со всеми собственниками, — резюмирует Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Они часто бывают правы в своих претензиях, когда УК откровенно плохо работает, например, если ее не волнует факт отсутствия освещения на улице, несвоевременный вывоз мусора. Но принцип «клиент всегда прав» здесь не действует. Бывает так, что по объективным причинам УК не в состоянии содержать внутренние дороги в состоянии «чистый асфальт», например, при сильном снегопаде.
Источник: Недвижимость и цены № 14 от 07.04.2014 г.
