Новое жилье в Ленобласти: ожидания и предпосылки

Объемы строительства на областных «приКАДных» территориях растут. Правда, время полного беспредела – строительства новых бетонных высотных трущоб без социалки и прочих «излишеств», заканчивается: областные власти берут утверждение всей градостроительной документации в свои руки. Да и ожидания покупателей заставляют застройщиков думать не только о том, чтобы возвести на участке как можно больше «квадратов».  

За январь-июнь 2014 года в Ленинградской области введено в эксплуатацию 850,8 тыс. кв. м жилья, что на 35,6% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Тогда в области сдали 556,5 тыс. кв. м жилья.

Всеволожский район сохранил лидерство в строительстве. Однако расположенные рядом с Петербургом районы – Ломоносовский, Выборгский и Тосненский – также показали значительный рост.

Как поясняет вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев, ежегодно растущие объемы ввода жилья показывают, что в области созданы комфортные условия для работы застройщиков. В ближайшие годы местные чиновники ждут дальнейшего роста.

По данным итогового отчета Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии текущего года реализовано 2,41 млн кв. м строящегося жилья в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области. При этом на пригородные территории приходится уже 34%, тогда как еще недавно доля равнялась 30%. «66% квартир в первом полугодии граждане приобрели в пределах Санкт-Петербурга, включая административно-подчиненные районы Петербурга – Пушкинский, Колпинский и другие», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Земельно-административный ресурс

Как отмечают застройщики, Ленобласть привлекает девелоперов прежде всего наличием большого количества земельных участков и понятной градостроительной политикой властей.

«Дефицит предложения участков под многоэтажное жилищное строительство в черте Петербурга нарастает и становится критическим. Недостатка свободных участков не испытывают только те застройщики, которые успели сформировать солидные земельные банки. Практически все сделки в этом сегменте совершаются на вторичном рынке. В этом случае выход в область – логичное решение», - рассуждает директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова. С ней согласен исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников: «Площадки под строительство ограничены, и если находится хорошее место под строительство в области, то надо этим пользоваться».

Более того, для многих застройщиков уход в область – это шаг, необходимый для выживания. «Часть компаний просто вынуждена уходить в область. Связано это, в первую очередь, с тем, что свободных участков под строительство в городе почти не осталось, и продолжать свою работу в городе могут те, кто успел сформировать земельный банк ранее», - полагает руководитель компании Л1 Павел Андреев.

Это обусловливает и выход на областные проекты все большего числа крупных петербургских застройщиков. «Если раньше большие застройщики с трудом шли в область, то теперь проще назвать того, у кого подобных проектов нет. Из топ-10 Петербурга в области пока нет только «ЛенСпецСМУ», но, полагаю, это ненадолго. Причем для большинства покупателей область уже ничем не хуже города», - говорит директор центра продаж новостроек АН «Гагарин» Андрей Вересов.

Но и в области «хороших» земель уже остается мало. Поэтому все больше девелоперов приобретают так называемые недооцененные земельные активы, на которые можно разработать и согласовать градостроительную документацию, увеличив, таким образом, их стоимость.

Властный стоп-кран

Тем не менее, градостроительная вольница и бешеный рост, не подкрепленный строительством необходимой инфраструктуры, уже в ближайшее время могут закончиться.

Так, с 1 января 2015 года муниципальные образования не смогут утверждать градостроительную документацию, а также выдавать разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Все эти полномочия переходят на более высокий уровень, непосредственно в комитеты правительства региона. Таким образом, власти Ленобласти намерены навести порядок и прекратить хаотичную застройку, прежде всего на землях, прилегающих к Санкт-Петербургу. «На примере привокзальной площади в Мурино мы можем видеть, к чему может привести хаос. А привести это может к тому, что на территорию ни въехать, ни выехать, там нет ни детского сада, ни школы. И в принципе это, конечно, очень некомфортные условия для жизни. Собственно говоря, этот вопрос назрел достаточно давно, и мы на протяжении последних двух лет его неоднократно ставили, перед федеральными властями в том числе», - обосновал позицию властей Георгий Богачев.

Как пояснили в областном комитете по строительству, разрабатывать и готовить градостроительную документацию будут по-прежнему в муниципалитетах. Но процедуры проверки и согласования, переданные на уровень субъекта федерации, могут, по мнению застройщиков, замедлить процесс возведения жилья в регионе. «Когда образуется одно окно и вертикаль, все пытаются в это окно прийти со своими решениями. Естественно, что из-за этого выстраивается большая очередь. Это усложнит согласование проектов. Но мы к этому готовы, мы достаточно давно работаем в области и уверены, что перегибов не будет», - говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Ценовой фактор

Пока областные новостройки остаются привлекательными по цене. За первое полугодие 2014 года средние цены предложения жилья класса «масс-маркет» в обжитых районах города выросли на 4,3%, а в набирающей все большую популярность пригородной зоне области – на 4,2%. Год назад прирост в области был меньше – всего 1,5%. «Цены с начала года выросли по-разному – от 2% до 15% - в связи с ажиотажным спросом, вызванным нестабильностью курса рубля и инфляционными ожиданиями. Точно предсказать дальнейшее развитие ситуации сложно, но обычно после таких всплесков происходит коррекция», - говорит Роман Мирошников.

Несмотря на это, некоторые эксперты видят в сегменте пригородных новостроек тенденцию к затовариванию рынка. «Не исключено, что предложение многоэтажных проектов в областных районах к концу 2014 года может превысить спрос. Правда, прогнозировать ценовую динамику в 2014 году сегодня сложно: пока непонятно, смогут ли застройщики переложить дополнительные затраты на инфраструктуру и страхование на плечи дольщиков, или это вызовет значительное сокращение продаж», - размышляет Андрей Вересов. По его словам, всего в Петербурге и ближайших окрестностях заявлены проекты почти на 30 млн кв. м жилья.

Если в последние несколько лет территория «заКАДья» застраивалась объектами эконом-класса и единственной «новацией», вызывающей интерес застройщиков, было возможное удешевление строительства, то вот уже в течение полутора лет аналитики констатируют тенденцию к повышению планки качества жилищного строительства.

По мнению генерального директора проектного бюро Rumpu Евгения Богданова, поскольку пик ажиотажного спроса на жилье позади, становятся актуальными вопросы качества строительства и экономии: «Новых технологий в строительстве множество. Безусловно, мир ушел далеко вперед, но мы, в российских реалиях, очень сильно ограничены спросом. Наш потребитель пока не готов переплачивать за дорогие решения». Задачей участников строительного рынка эксперт назвал обеспечение возрастающего качества в условиях достаточно высокой конкуренции на рынке, падения спроса и необходимости уложиться в определенные бюджетные рамки.

Читать полностью: IRN.ru