Поддержка государства или палки в колеса
Вопрос государственной поддержки развития коттеджных поселков и загородной жизни как таковой очень тяжелый для всех девелоперов и для всех игроков рынка загородной недвижимости. В первую очередь это связано с первым вопросом, который возникают у жильцов наших коттеджных поселков - это вопрос прописки. Этот институт достаточно силен в нашем государстве и его пока никто не отменял.
С пропиской связано очень много социальных вопросов, таких как медицинская помощь, вопросы, связанные с безопасностью и помощью полиции, вопросы, связанные с детскими садами, школами, магазинами и всех дополнительных социальных институтов. Пока большинство коттеджных поселков развивается на землях сельхоз назначения, на которых есть возможность строить дачные дома. И здесь есть определенный нюанс -прописываться в этих домах, к сожалению, нельзя, только через суд. Прецеденты такие есть, но право в Российской Федерации не прецедентное, то есть каждое новое дело рассматривается отдельно, это очень сложная процедура и упрощения этой процедуры нет. Вывод таких земель из сельхоз назначения под земли поселений – процедура очень сложная. За последние годы примеров таких коттеджных поселков, которые переводили земли сельхоз назначений в земли поселений, с возможностью прописки под индивидуальное жилищное строительство, очень мало. Это очень сложный, специфический вопрос, над которым работают абсолютно все девелоперы. Естественно, что им было бы проще и понятней предлагать продукт, если бы это были земли поселений для индивидуального жилищного строительства.
Наше государство и бизнес загородной недвижимости устроены так, что в случае перевода земли из сельхоз назначения в ИЖС, ее стоимость для клиента возрастает сразу в 1,5 раза как минимум. Соответственно и сам продукт сразу становится дороже.
Как показывает практика, не все клиенты готовы идти на такое повышение цены, оно для них, естественно, является не комфортным. Любой клиент желает за меньшие деньги приобрести большую площадь для проживания, любой продавец - наоборот, продать дороже меньшую площадь.
Но при этом этот вопрос перевода земли в ИЖС очень важный, связанный именно с тем, что это вопрос государственный, когда земли коттеджных поселков позволяют ввести институт прописки в тех рамках законодательства, которые у нас действуют – это первый момент. Второй момент связан с генпланами поселков, когда они утверждаются в понятном режиме и со всеми понятными институтами и порядками. Зачастую все эти вопросы, к сожалению, затягиваются и являются очень трудоемкими для любого девелопера. Каждый их решает по мере своих возможностей и по мере своих сил.
Также очень сложным является вопрос, связанный с коммуникациями, такими как газопровод, водопровод. Каждый девелопер сам решает как ему удобнее подвести эти коммуникации, зачастую этот вопрос ложится на плечи инвесторов проекта, а следовательно на клиента. Отсюда получается достаточно высокая цена подводимых коммуникаций. По факту, естественно, хотелось бы, как это принято в общемировой практике, когда инвестор заявляет о строительстве достаточно крупных коттеджных поселков, большинство коммуникаций в виде воды, газа и электричества подводится достаточно оперативно, и к моменту начала строительства все коммуникации государством уже подведены.
