Проверяем земельный участок перед покупкой

Практикующие юристы утверждают, что до половины земельных участков, выставляемых на продажу в России, имеют проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, несоответствие реальных характеристик бумажным показаниям. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью.

Прежде чем отдавать свои кровные за земельный надел, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Основой «досье» на земельный надел должны стать четыре бумаги: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы, кадастровый паспорт участка и выписка из Единого госреестра регистрации прав (ЕГРП).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРП». В бумажном виде её можно заказать в Росреестре или в любом Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Помимо перечисленных паспортов-выписок следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

После завершения экскурса в прошлое земельного надела покупателю следует приступить к детективной части – проанализировать документы на участок и попытаться найти в них противоречия. Начать можно с правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов. О первом рассказано выше, что касается правоудостоверяющего документа, то в подавляющем большинстве случаев им будет «Свидетельство о госрегистрации права», выданное Росреестром.

Основные данные участка повторяются в нескольких документах. Например, в свидетельстве о регистрации, в выписке из ЕГРП и в кадастровом паспорте (в каждом из них) указаны кадастровый номер участка, его адрес и площадь, информация о собственнике, о категории земли и её целевом назначении. Понятно, что цифры и факты должны совпадать во всех трёх бумагах. Любые разночтения – повод задуматься.

Эксперты советуют обращать особое внимание на размер участка. Его истинное значение указано в кадастровом паспорте. Если в прежнем договоре купли-продажи, в свидетельстве о госрегистрации прав и даже в выписке из ЕГРП указана площадь 20 соток, а в кадастровом паспорте отмечено 19 соток. Это значит, что реальный размер полигона – 19 соток. В этом случае покупатель может требовать снижения цены.

Есть в кадастровом паспорте ещё один важный момент, в разделе «особые отметки» указывается требуется или нет межевание участка – отбивка его границ на местности. В принципе, можно заняться межеванием и после покупки надела. Однако, если речь идёт о достаточно дорогой земле, то риэлторы рекомендуют решить вопрос до сделки.

Следующий после экспертизы документов шаг – урок географии. В качестве учебного пособия возьмём публичную кадастровую карту, размещённою на сайте Госреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичёк» в который надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе - размеры надела, категория земель, разрешённое использование. Может случиться, что участка на карте не окажется. Такое бывает, если межевание прошло недавно – менее трёх месяцев назад. Эксперт также советует не ограничиваться компьютерными изысканиями, а продолжить расследование в администрации муниципалитета, к которому относится приобретаемый участок.

В Свидетельстве о госрегистрации права, в выписке из ЕГРП и в кадастровом паспорте участка указаны «категория» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен надел. Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «жилищное строительство». Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством.

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль.

4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.