Загородная недвижимость и продовольственная безопасность России
Адвокат Олег Сухов описал опасность «дачного рейдерства». Если говорят о приоритете России в какой-либо сфере, то чаще всего вспоминают космос и балет. Это полезные достижения, которыми можно гордиться.
А вот когда наша страна становится родиной сомнительных новшеств, то поводов для гордости совсем немного. Возьмем, например, рейдерство. Для мировой экономики это обычная вещь. Однако в России оно проявилось в самых экзотических формах. Яркий пример тому – «дачное рейдерство».
«Рейдерство» – угроза СНТ и продовольственной безопасности России
Согласно утверждениям Профсоюза садоводов РФ, дачники и огородники России ежегодно выращивают почти 90% картофеля, 85% овощей и 89% плодов, произведенных в нашей стране. Иными словами, большую часть плодовоовощной продукции в Российской Федерации производят СНТ и кооперативы (по данным Профсоюза садоводов России на 14 марта 2014 года). Понятно, что почти весь урожай остается у них или поступает на местные рынки: ретейлеры почти не закупают продукцию СНТ, предпочитая российские и зарубежные агрофирмы. Однако приведенные цифры говорят о том, как важна деятельность садовых некоммерческих товариществ для продовольственной безопасности государства.
Поэтому «дачное рейдерство» представляет существенную опасность для России, так как незаконно изымает землю из садово-дачной и сельскохозяйственной деятельности.
СНТ подвергаются рейдерству с целью захвата земель общего пользования для строительства элитного поселка. Печально и то, что рейдерам может помогать местная администрация.
Объекты рейдерских атак
Основной целью рейдерских атак на СНТ являются неприватизированные земли общего пользования и неиспользуемые участки. Как правило, стоимость таких земель, например, в том же Подмосковье или в пригороде любого российского города-миллионника очень высока, а потому у аферистов появляется желание захватить их для дальнейшей перепродажи или строительства коттеджей.
Довольно часто объектами атак становятся земли, находящиеся в собственности рядовых участников СНТ. Классический вариант – получение от хозяина доверенности на заключение договора аренды для последующего строительства жилья и сдачи его внаем. В реальности же после оформления документов земля тут же перепродается третьим лицам. Подобные факты фиксировались в 2011-2013 годах в Хабаровской, Самарской, Саратовской и Московской областях.
Другой вариант – инфраструктура товарищества. В этом случае целью атаки становятся пожарные водоемы, инженерные сети, дороги, подстанции и насосные станции. Рейдеры захватывают объекты, поднимают тарифы и выживают садоводов, получая в итоге земли под застройку.
Распространенные схемы рейдерских атак
Если проанализировать схемы захвата земель и собственности СНТ, то их можно классифицировать следующим образом.
1. Предложения услуг
В этом случае махинаторы предлагают правлению или собранию участников услуги по регистрации земель общего пользования, газификации или электрификации СНТ. В ответ товарищество по договору дарения должно отписать фирме все энергохозяйство, часть недвижимости либо неиспользуемую землю. Нередко в уплату за проведенные работы садоводы обязуются передать управление электросетями и водоснабжение некой управляющей компании, которая через короткое время резко повышает тарифы.
2. «Правовая» атака
Данный способ очень разнообразен. Чаще всего рейдеры подкупают участников товарищества, которые начинают расшатывать его «изнутри»: по надуманным предлогам возбуждают судебные дела против руководства СНТ, меняют правление и председателя. А новая администрация товарищества заключает невыгодные договоры или просто перерегистрирует СНТ и большая часть общего имущества неожиданно оказывается в единоличной собственности третьих лиц.
3. PR-атака и административный ресурс
Этот вариант используется строительными и производственными компаниями, а также недобросовестными чиновниками. Начинается все с PR-атаки на СНТ по обвинению в ущемлении прав отдельных участников, а также в нарушении правил эксплуатации земель либо с распространения в СМИ негативных сведений о деятельности товарищества. Далее идут судебные разбирательства, которые в конце концов приводят к гибели садовое некоммерческое товарищество, а земля отходит под строительство коттеджей или спортивных сооружений.
Выводы адвоката
Учитывая последние события, можно смело предположить, что государство вплотную займется проблемами СНТ. «Дачные рейдерские атаки» будут жестко пресекаться: продовольственная безопасность России все-таки на первом месте.
С другой стороны, и сами участники товариществ должны более внимательно относиться к своим обязанностям: участвовать в делах правления, посещать собрания, привлечь к обслуживанию нужд СНТ квалифицированных бухгалтеров и юристов, да и вообще, сделать деятельность некоммерческой организации максимально прозрачной.
Но в первую очередь необходимо провести аудит всей документации товарищества, оформить все участки, осуществить межевание земель, зарегистрировать права собственности на землю под артезианскими скважинами, насосами, водокачками, трансформаторами и т.д.
При соблюдении этих простых правил можно полностью исключить попытки рейдерских атак.
Источник: Индикаторы рынка недвижимости
