Загородный «неликвид»

Что отпугивает покупателей загородных домов. Эксперты рассказывают, что такое «неликвид» и как его сделать продаваемым продуктом. О существовании на рынке «страшного и ужасного» неликвида знают все. Особенно много неликвидных объектов, говорят, среди загородной недвижимости. Никоим образом не споря с этими тезисами, мы решили в них разобраться: что это такое – «неликвид»? Какие объекты попадают в данную малосимпатичную категорию? И - самое, вероятно, главное – что делать человеку, который по каким-то причинам оказался владельцем подобного «сокровища» и желает его продать?

«Ликвидность происходит от латинского liquidus – «жидкий»; этот экономический термин означает свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной, - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Другими словами, ликвидный объект быстро обращается в деньги. А неликвидным будет товар, который продается с трудом, за длительное время или совсем не продается. То есть на загородном рынке – это участки, которые по каким-то причинам никто не хочет приобрести».

Почему неликвид так распространен на загородном рынке? Причин этому обнаружилось несколько.

Прежде всего, загородное жилье дороже – с самых разных точек зрения. «Сам загородный дом – продукт более дорогой, чем городские квартиры, - говорит Светлана Куркова, исполнительный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Rent & Sale. – Он сложнее и дороже в обслуживании, на отопление больших площадей требуется больше электроэнергии или газа». А, как известно, чем дороже товар – тем меньше на него потребителей, и тем эти потребители более избалованы и придирчивы.

Второе соображение, продолжает Светлана Куркова – загородный объект не является предметом первой необходимости. Чаще всего такие дома покупают люди, уже обеспеченные жильем. А значит, у них снова больше возможностей долго выбирать.

Наконец на загородном рынке больше различной «самодеятельности». Многоэтажные здания в городе строят крупные компании, которые совсем уж грубых ошибок при проектировании не делают (хотя и здесь можно найти немало примеров неправильной концепции). А за городом, где часто правят бал частные лица, они возводят нечто, отвечающее именно их собственным представлениям о прекрасном. Когда возникает нужда продать – выясняется, что больше ценителей подобного нет. По крайней мере, за желаемые продавцом деньги.

«Сложности возникают и при продаже недвижимости с особенностями в отделке, - подтверждает наши предположения Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Варианты с различными дополнительными постройками на участке, которые также хотят выгодно продать. Особенности ландшафтного дизайна или, например, редкие виды растений на участке также могут вызвать сложности при реализации объекта. Покупатели сами решат, какой ремонт им нужен и что разместить на своем участке, и навряд ли они будут сильно переплачивать за чужие фантазии, а продавцу хочется как минимум оправдать те затраты, которые он ранее понес».

Рассмотрим теперь причины, по которым объект загородной недвижимости превращается в неликвид. Опрошенные нами эксперты назвали множество таковых.

Одно из важнейших – плохая транспортная доступность. «Если к объекту практически невозможно добраться из-за непроходимых пробок, крайне плохого дорожного покрытия, отсутствия в непосредственной близости (до 3 км) маршрутов общественного транспорта – такой объект будет считаться неликвидным, по какой бы цене его ни выставлять», - убеждена Екатерина Киракозова, директор по маркетингу девелоперской компании Neumark.

Другим важнейшим фактором она считает отсутствие вокруг объектов инфраструктуры высокой важности – магазинов, больниц, школ…

Целый букет возможных причин называет Борис Цыркин (Kaskad Family). По его словам, часто проблемы могут быть с документами. «Покупая участок или дом, необходимо тщательно проверить целый ряд бумаг: свидетельство о праве собственности на землю, правоустанавливающие документы юридического лица, - говорит эксперт. – Нужно обратить внимание на концепцию коттеджного поселка и утвержденный генплан, в приложениях к которому обязательно описываются все инженерные сети поселка. Важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи».

«Были случаи, когда поселки таунхаусов строились на землях с не соответствующим видом разрешенного использования, - подтверждает важность юридических проверок Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Впоследствии могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности или коммуникациями, и продать такой объект будет очень проблематично».

Это один из самых серьезных недостатков продаваемого жилья. Как отмечает Александр Копылов, MRICS, директор отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&Young, «в некоторых случаях ожидаемые затраты на снятие существующих рисков и обременений могут превосходить стоимость объекта после проведения всех необходимых мероприятий, и тогда можно говорить об абсолютной неликвидности в глазах рационального покупателя».

Важнейший показатель – репутация компании на рынке. «Вопрос о том, как девелопер выполняет обязательства перед своими покупателями, нужно изучать самым внимательным образом, - рекомендует Борис Цыркин. – Жалобы недовольных клиентов можно найти на различных форумах. Стоит поинтересоваться, что пишут о компании-застройщике и ее учредителях и руководстве в СМИ. Одновременно посмотрите сайт застройщика, сколько у него еще объектов строится и на каких стадиях, имеет ли каждый объект свой сайт с подробностями, указаны ли контакты на сайте, насколько актуальна информация (как часто обновляется сайт)».

Ну и, конечно, цена, точнее, ее соответствие среднему для рынка уровню. Причем насторожить должно не только слишком дорогое, но и слишком дешевое предложение: в этом случае есть серьезная опасность, что компания-продавец просто не сумеет выполнить свои обещания.

Теперь о, вероятно, главном – что делать владельцам неликвидных объектов? Эксперты назвали огромный перечень возможных мер, однако все они обладают одним свойством: все они годятся для компаний, но вряд ли по силам частному лицу. Например, «проложить дорогу от шоссе до поселка». Или «простимулировать местную администрацию с целью создания поблизости необходимой инфраструктуры». Хотя… Если, к примеру, проблемный участок дороги – это всего 100-200 м, может быть, есть смысл засыпать его щебенкой за свой счет – шансы на продажу вашего дома повысятся.

Что касается традиционного набора, доступного обычному человеку, то он невелик. «Обычно проблема неликвида решается тремя способами: выжидание, значительная скидка и компенсация минусов плюсами», - говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

С выжиданием все понятно: тут надо просто запастись терпением, помня, что простоять предлагаемый дом может и год, и более – особенно при нынешнем состоянии рынка. «Компенсация минусов плюсами» - тут, считает Алексей Коротких, нужно создать у объекта какие-то дополнительные «фишки». Например, сделать качественную отделку, поскольку элитному рынку не хватает качественных предложений.

Что до снижения цены, то этот способ, бесспорно, самый эффективный – только по понятным причинам не нравится продавцам. Сделать придется – но аккуратно, без крайностей, чтобы все-таки получить нормальные деньги. «Нужно держаться «в рынке», и если ваш объект менее ликвидный, постоянно держать цены на нижней планке по сравнению с объектами, аналогичными по площади, расположению и материалу постройки, - советует Светлана Куркова (CENTURY 21 Rent & Sale). – Основная проблема, которая наблюдается у многих владельцев, - это ориентированность не на среднерыночную цену, а на их собственные инвестиции в дом. Покупателям очень сложно объяснить, почему во всем поселке дома по 15 млн, а этот - за 20 млн руб. Если вы строите дом для продажи – нужно покупать все качественное, но относительно недорогое, иначе отбить затраты будет очень сложно».

Источник: METROINFO.RU